Charges de copropriété : qui paie quoi entre locataire et propriétaire ?

Comprendre la répartition des coûts de copropriété est essentiel pour éviter les mauvaises surprises et les conflits entre occupants et bailleurs. Ce guide complet vous explique en détail qui doit payer quoi, en s'appuyant sur la législation en vigueur et en vous fournissant des exemples concrets pour chaque situation. Êtes-vous locataire ou propriétaire ? Cet article vous concerne !

La copropriété implique une gestion collective des parties communes d'un immeuble. Chaque propriétaire détient une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes, et contribue aux frais nécessaires à l'entretien, à la conservation et à l'amélioration de l'immeuble. Ces frais sont ensuite répartis entre le propriétaire et son locataire selon des règles précises.

Charges récupérables et charges non récupérables : la distinction fondamentale

La clé de la répartition des coûts réside dans la distinction entre les charges récupérables, c'est-à-dire celles que le bailleur peut facturer à l'occupant, et les charges non récupérables, qui incombent exclusivement au bailleur. Il est impératif de bien comprendre cette distinction pour s'assurer que chacun assume sa part de responsabilité et ainsi maintenir une relation locative sereine et équilibrée. La bonne information du locataire et du propriétaire est l'assurance d'une gestion transparente et juste. Connaissez-vous la différence ?

Charges récupérables : qu'est-ce que c'est ? (définition)

Les charges récupérables, aussi appelées charges locatives, correspondent aux dépenses liées à l'usage des parties communes et aux services dont l'occupant bénéficie directement. Elles sont définies par le décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 23 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et concernent principalement l'entretien courant, les menues réparations et certains impôts et taxes. Le bailleur est tenu de justifier ces coûts auprès du locataire.

Pour mieux visualiser ces coûts, voici un tableau de bord des charges locatives, illustrant les principales dépenses :

Charges non récupérables : à la charge du bailleur (liste)

Les charges non récupérables sont celles qui incombent exclusivement au propriétaire, car elles sont liées à la conservation, à l'amélioration ou à la gestion générale de l'immeuble. L'occupant n'a pas à supporter ces dépenses, qui sont considérées comme des investissements à long terme pour le propriétaire. Il est essentiel que les locataires soient conscients de ces coûts pour éviter de payer des sommes indues.

Voici une liste des charges non récupérables les plus courantes :

• Gros travaux de réparation ou de rénovation (toiture, façade, etc.)
• Honoraires du syndic de copropriété (conformément à la loi du 10 juillet 1965)
• Assurance de l'immeuble (sauf la part de responsabilité civile qui peut être répercutée sur le locataire, selon le bail)
• Dépenses relatives aux parties communes non directement utilisées par le locataire (ex : travaux sur la chaufferie)
• Frais de gestion administrative de la copropriété
• Provision pour travaux futurs (fond de travaux, article 14-2 de la loi de 1965)

Certains comparent ces charges à une "pyramide des charges non récupérables". À la base, les gros travaux (ravalement, toiture), puis, en montant, les honoraires du syndic, les assurances, les frais de gestion, et au sommet, les améliorations de confort non indispensables. Plus on monte, moins l'occupant a un intérêt direct, justifiant ainsi qu'il ne participe pas aux frais.

Justification des charges : un droit du locataire (droit à l'information)

L'occupant a le droit de demander au bailleur de consulter les pièces justificatives des charges locatives. Cette transparence est essentielle pour s'assurer de la légitimité des dépenses et éviter les abus. Le bailleur doit mettre à disposition ces documents pendant un mois à compter de l'envoi du décompte des charges. Si l'occupant constate des anomalies, il peut contester les coûts auprès du bailleur.

• **Conseils pour les locataires :** Demandez les justificatifs par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception), précisez les documents que vous souhaitez consulter (factures, contrats, procès-verbaux d'assemblée générale) et fixez un délai raisonnable (15 jours).
• **Conseils pour les propriétaires :** Organisez vos justificatifs de manière claire et accessible, soyez réactif aux demandes de consultation et privilégiez la communication pour éviter les conflits (proposez une consultation sur place).

Les catégories de charges décryptées : exemples concrets et situations fréquentes (analyse)

Examinons maintenant les principales catégories de coûts et leur répartition entre occupant et bailleur, en illustrant chaque cas avec des exemples concrets et des situations fréquentes. Comprendre ces détails est crucial pour éviter les désaccords et assurer une gestion transparente. Êtes-vous prêts à décrypter ?

Chauffage et eau chaude/froide : répartition des coûts (méthodes)

La répartition des coûts de chauffage et d'eau dépend du type d'installation (collectif ou individuel). En cas de chauffage collectif, les frais sont généralement répartis en fonction des tantièmes de chaque lot ou de la surface habitable (conformément à l'article R131-14 du code de la construction et de l'habitation). Si des compteurs individuels sont installés (obligatoire dans les nouvelles constructions depuis 2017), la répartition se fait en fonction de la consommation réelle de chaque logement. Pour l'eau, la même logique s'applique, avec des compteurs individuels ou une répartition selon les tantièmes. Dans un immeuble bien isolé, la consommation annuelle de chauffage peut être inférieure à 50 kWh/m², tandis qu'elle peut dépasser 200 kWh/m² dans un immeuble ancien mal isolé.

Voici un simulateur simplifié pour estimer les charges de chauffage (exemple) : Si un appartement de 50m² est dans un immeuble avec une consommation moyenne de 80 kWh/m² par an et que le prix du kWh est de 0.08€, alors les frais de chauffage annuels estimés sont de 50 * 80 * 0.08 = 320€.

Entretien des parties communes : propreté et réparations (détails)

L'entretien des parties communes (halls, escaliers, ascenseurs, espaces verts) est une charge locative. Cela comprend le nettoyage régulier, les menues réparations et l'entretien des équipements (article 2 du décret de 1987). En revanche, les gros travaux de réfection (toiture, façade) sont à la charge du propriétaire. La loi ALUR de 2014 a renforcé l'obligation d'entretien des espaces verts. L'entretien courant des parties communes représente en moyenne entre 3% et 8% du loyer annuel, selon l'état et les équipements de l'immeuble.

Imaginez un hall d'entrée avant et après un coup de peinture. Le simple nettoyage régulier relève des charges locatives, la rénovation complète est à la charge du bailleur.

Ascenseur : répartition des coûts selon l'étage (calcul)

Les coûts d'ascenseur sont répartis en fonction des tantièmes de chaque lot et de l'étage. Les occupants des étages supérieurs paient généralement plus cher, car ils bénéficient davantage de ce service. Les coûts comprennent l'entretien courant, les réparations et la modernisation ou le remplacement de l'ascenseur. La loi prévoit des exonérations pour les personnes handicapées ou âgées vivant au rez-de-chaussée (article 14 de la loi de 1965). Un ascenseur peut consommer entre 1500 et 5000 kWh par an, selon sa taille et son utilisation.

Taxes et impôts : qui paie quoi ? (TEOM)

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est généralement récupérée sur l'occupant, car elle est liée à l'occupation du logement (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Le propriétaire peut la facturer à l'occupant en proportion de la surface habitable. En revanche, la taxe foncière est une charge exclusive du propriétaire. La TEOM représente en moyenne entre 8% et 12% de la taxe foncière.

Vérification de la TEOM : L'occupant peut vérifier sur sa quittance de loyer que la TEOM facturée correspond bien à sa quote-part de la taxe foncière de l'immeuble. Le montant de la TEOM est indiqué sur l'avis d'imposition de la taxe foncière.

Gardiennage : services rendus et répartition des coûts (rôle du gardien)

Si l'immeuble dispose d'un gardien, la répartition des coûts dépend des services rendus à l'occupant (nettoyage, réception de colis, etc.). Un gardien à temps plein représente un coût important et une partie de ce coût est répercutée sur les occupants qui bénéficient de ses services. Il est important de noter qu'une part des frais liées au gardien peut être non récupérable (par exemple, si le gardien effectue des tâches de gestion administrative pour le bailleur). Un gardien d'immeuble coûte entre 35 000€ et 50 000€ par an, selon les qualifications et les tâches effectuées.

Assurance de l'immeuble et assurance PNO : la part de responsabilité civile (obligations)

L'assurance de l'immeuble est une charge du bailleur, mais la part liée à la responsabilité civile peut être répercutée sur l'occupant, à condition que cela soit précisé dans le bail (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Cette assurance couvre les dommages causés aux tiers par l'occupant. De plus, le propriétaire a souvent une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant). L'assurance PNO couvre le propriétaire en cas de sinistre lorsque le logement est loué, notamment si la responsabilité du locataire n'est pas engagée ou si le logement est vacant. Le coût annuel de l'assurance de l'immeuble est d'environ 0,5% de sa valeur. L'assurance PNO coûte entre 100€ et 300€ par an.

Voici un exemple de clause type pour le bail concernant l'assurance : "Le locataire s'engage à justifier d'une assurance responsabilité civile pendant toute la durée du bail, ou à rembourser au bailleur la part de la prime d'assurance de l'immeuble correspondant à sa responsabilité civile."

Régularisation des charges : processus et recours (contestation)

La régularisation des charges locatives a lieu une fois par an, après l'approbation des comptes de la copropriété. Le syndic établit un décompte des charges et le transmet à chaque propriétaire, qui le communique ensuite à son occupant. L'occupant a alors le droit de consulter les pièces justificatives et de contester les coûts s'il les juge injustifiés. Que faire en cas de désaccord ?

• **Le décompte annuel des charges :** Le syndic de copropriété joue un rôle central dans ce processus (conformément à l'article 18 de la loi de 1965). Il doit établir un décompte clair et précis des frais et le communiquer aux propriétaires dans un délai raisonnable (généralement 6 mois après la clôture de l'exercice comptable).
• **Les délais de contestation :** L'occupant dispose d'un délai de 1 an pour contester les charges à compter de la réception du décompte (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Passé ce délai, sa contestation est irrecevable.

Voici un modèle de lettre de contestation de charges locatives (à adapter) :

[Votre Nom et Adresse]
[Nom et Adresse du Balleur]

Objet : Contestation des charges locatives

Madame, Monsieur,

Je me permets de contester le décompte des charges locatives que vous m'avez adressé le [date]. Après avoir consulté les pièces justificatives, j'ai constaté des anomalies concernant [préciser les charges contestées et les motifs de la contestation : par exemple, "la facture de l'ascenseur me semble excessive compte tenu de sa faible utilisation"].

En conséquence, je vous prie de bien vouloir revoir le montant des charges locatives et de me fournir un nouveau décompte corrigé. Je vous rappelle que, conformément à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, je dispose d'un délai d'un an pour contester ces charges.

Dans l'attente de votre réponse, je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Votre Signature]

Recours en cas de litige (médiation et justice)

En cas de litige persistant, l'occupant peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC, article 20 de la loi du 6 juillet 1989) ou engager une action en justice. La CDC est un organisme de médiation qui peut aider à trouver une solution amiable. L'action en justice (tribunal d'instance) est une solution plus contraignante, mais elle peut être nécessaire si la conciliation échoue. Les décisions de justice en matière de charges locatives sont nombreuses et peuvent varier selon les situations. Il est donc conseillé de se faire accompagner par un avocat.

Cas particuliers et situations litigieuses (exemples)

Certaines situations particulières peuvent complexifier la répartition des coûts. Il est important de connaître ces cas pour éviter les erreurs et les litiges.

• **Location meublée :** Les charges sont souvent forfaitaires, ce qui simplifie la gestion mais peut être désavantageux pour l'occupant si sa consommation est inférieure au forfait. Le forfait de charges doit être raisonnable et correspondre à la réalité des coûts.
• **Départ de l'occupant en cours d'année :** La régularisation des charges se fait au prorata de la durée d'occupation du logement. Le propriétaire doit fournir un décompte précis des charges au moment du départ de l'occupant.
• **Travaux dans les parties communes :** Si les travaux profitent indirectement à l'occupant (par exemple, l'installation d'un interphone, le remplacement de la moquette dans les couloirs), une partie des frais peut être récupérée, mais seulement si cela est justifié et prévu dans le bail.
• **Régularisation des charges suite à des travaux votés en AG :** Si des travaux importants ont été votés en Assemblée Générale (AG) avant l'arrivée du locataire, mais réalisés pendant sa période de location, le propriétaire ne peut en principe pas répercuter le coût sur le locataire. Cependant, si le locataire profite directement des améliorations apportées par les travaux, une partie des coûts peut être récupérable, à condition d'être justifiée et prévue dans le bail. L'installation d'un ascenseur, par exemple, peut augmenter la valeur locative du bien et justifier une augmentation des charges locatives.
• **Jurisprudence :** Dans un arrêt récent (Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 janvier 2021, n° 19-24.007), il a été jugé que les frais de remplacement des extincteurs dans les parties communes sont des charges récupérables, car ils relèvent de l'entretien courant et de la sécurité des occupants.

Si vous avez un occupant qui ne paie pas les charges, la procédure est la même que pour les impayés de loyer : mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, commandement de payer par huissier, et éventuellement résiliation du bail devant le tribunal compétent (conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989). La clause résolutoire, si elle figure dans le bail, permet de résilier le contrat de location plus rapidement en cas d'impayés.

Vers une répartition équitable des charges : communication et transparence (conclusion)

En résumé, une compréhension claire de la répartition des coûts, une communication transparente entre occupant et bailleur, et une vérification régulière des décomptes sont essentiels pour éviter les conflits et assurer une relation locative harmonieuse. N'hésitez pas à demander conseil à un professionnel (syndic, avocat, association de consommateurs) en cas de doute ou de litige. La transparence est la clé d'une relation sereine !

Pour les occupants, vérifiez attentivement votre bail, demandez des explications en cas de doute et n'hésitez pas à contester les coûts injustifiés. Pour les bailleurs, soyez transparents dans la présentation des coûts, anticipez les questions des locataires et privilégiez le dialogue en cas de litige. Le cadre légal, composé de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n° 87-713 du 26 août 1987, est là pour protéger les deux parties. Et vous, quelles sont vos astuces pour une gestion sereine des charges ?